公积金存贷政策调整需从制度入手

从7月1日起，北京将二套房贷认定标准上调至31.31平方米。而2010年北京出台规定，二套房的公积金贷款仅限于人均住房面积低于城镇居民人均面积的缴存职工家庭，并将城镇居民人均面积标准确定为28平方米。这意味着，今后，首套房为90平方米的三口之家，将可以利用公积金贷款购买二套房。

同时，北京还调整了公积金贷款还款标准。武汉也从7月1日起上调公积金月缴存额度。除此之外，泉州、济南、扬州等热点二三线城市也纷纷出台新政，对缴存额度、贷款限制等政策进行调整。济南从7月1日开始，2014年度住房公积金月缴存额最高和最低分别提升为3900元和135元，比2013年上涨160.8元和13元。

据业内人士介绍，这些政策大多属于例行调整。由于职工每年的月工资都在变，因此每年从7月1日起，多数城市都会按照职工上一年度月均工资总额调整当年职工公积金缴存基数。

楼市影响甚微

多名受访市场人士表示，此次调整虽然是正常动态调整，但许多城市的政策调整都一改之前的从严趋势，开始出现缓和迹象。不过，专家坦言，由于公积金贷款额度等关键性政策没有调整，其他政策微调对于楼市的影响有限，也与楼市调控政策松紧无关。

以北京公积金二套房认定标准调整为例，亿房网研究中心研究员郑军华认为，此次上调标准在一定程度上放宽了公积金购买二套房可贷款对象的范围，但限购、限贷及公积金贷款额度上限等条件限制依然严格，购买第二套房家庭不会太多，因此而增加的交易量也比较有限。另一方面，多个城市都选择提高缴存额度和还款额度，难免让人担心公积金出现“钱荒”。广州甚至对住房公积金的存贷比及贷款额度进行合理控制，要求2014年的存贷比不超过80%，贷款额度不超过170亿元，并且对已使用过住房公积金贷款不予贷款，即使符合要求的职工可贷额度也要减少。

数据显示，多个城市公积金流动性趋紧之势已初现端倪。以武汉为例，截至目前，武汉累计向超过36万户职工家庭发放公积金个人贷款890多亿元，个贷率高达97%，比去年年底增长近5个百分点。“按照这个增长速度，如果不予应对，只需要两个月，住房公积金贷款将会紧张。”武汉住房公积金管理中心主任陈祖信表示，武汉已建立公积金个人贷款资产变现机制，拟引入社会资本投入，将一部分个人贷款资产变现，通过盘活住房公积金资产存量来应对公积金流动性趋紧矛盾。

“部分地区已出现公积金贷款资金不足的现象。”中国指数研究院华中市场总监李国政说，去年多地兴起的公积金放松潮，吸引了大量刚需入市，公积金贷款量迅速上升，导致了公积金资金额出现一定的短缺。

应对流动性紧张还需从制度入手

按照我国公积金管理制度，公积金政策调整权限在地方政府，主要依照当地收入水平、公积金缴纳状况及房地产市场政策而定。专家表示，当前，楼市销售不再火爆，而公积金又出现存量不足，借此时机调整缴存比例，有利于缓解公积金流动性紧张，但不影响楼市整体调控。

不过，中南财经政法大学金融学院张东教授认为，对于住房公积金流动性紧张，提高缴存比例、限制贷款额度等手段不是最有效的解决途径，还需要靠制度性革新来避免出现断贷、轮候和摇号甚至下调额度等。

有专家指出，当前地方财政和保障房建设压力大，一些地方政府选择使用公积金用于保障房建设，以缓解财政压力。李国政建议，应遏制地方政府在公积金上“动心思”，斩断管理中的乱作为。同时，有关部门应严格加强公积金数据披露，加强对公积金的监管，避免公积金挪作他用，维护缴存人利益。

徐海波

(来源：中国建设报 2014-07-15)